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サンケイリアル(2972)の太田社長、「POは早めに」

12日、サンケイリアルエステート投資法人(2972)が東京証券取引所に上場した。初値は公開価格の10万円を3.00%下回る9万7000円で、終値は10万700円だった。スポンサーはフジ・メディア・ホールディングスの完全子会社であるサンケイビル。上場時のポートフォリオは8物件で434億円。資産運用会社のサンケイビル・アセットマネジメントの太田裕一社長が東京証券取引所で上場会見を行った。

スポンサーのサポートなど外部成長性とリートの内部成長余力について話す太田社長

スポンサーのサポートなど外部成長性とリートの内部成長余力について話す太田社長

―初値が公開価格を下回った
相場を見ると初値は一旦下がり、後場は戻して10万700円で引けており、見立てとしては想定の範囲内と考えている。

―このタイミングでの上場は
スポンサーのサンケイビルが非上場であるため、新規の投資開発資金は借入金がメインになっており、資本市場へのアクセスが検討対象となっていた。数年前から本格的に検討し、上場リートを組成することが最適との判断に至った。

―特徴は
ポートフォリオのうちオフィスビルが80%程度で、用途を特定しないサブアセットが20%。都心オフィスビルが中心で平均築年数は15.3年。現状でオフィスビルリートの中では最も築浅となる。スポンサーの旗艦物件が25%、築浅物件が4割、都心収益物件が3割強。この構成がクオリティの高さとスポンサーのコミットメントを示している。

―外部成長性について
資産循環型ポートフォリオの考え方でスポンサーとともに成長する。各種の外部成長サポートを受けられる。

―内部成長性について
スポンサーのプラットフォームを最大活用することで持続的成長を図る。スポンサーが長年培ってきたリーシング力やテナントとの良好な関係を背景に、価値を丁寧に正確に訴求する。足元の賃料改定実績は増額改定は賃貸面積ベースで55%を占め、増額率は従前比25%。大半は既存テナントの更新で達成している。現行賃料はマーケット賃料と比較すると増額余力が高く、今後の改定で分配金への好影響が期待できる。

―目標資産規模は
遅くとも3年で1000億円、5年後には2000~3000億円を目指す。

―東京サンケイビルの持ち分は増やすのか
ポートフォリオ運用がメインとなるので、現段階では明示的に言える話はない。バランスを見ながら組み入れることはあり得るが、どんどん増やしていくというものではない。

―サブアセットの種類は
ポートフォリオ収益の安定性に資するものでスポンサーが開発・運営するものであり、ホテルや賃貸住宅、ヘルスケア施設があり得る。

―今後のPOのスケジュールは
投資口価格の推移とマーケット環境次第で、我々の期待する環境下であれば早めにPOを行う。段階的かつ継続的に進めたい。パイプライン候補はいくつかある。投資口の流動性を高めていきたい。

―リーシング力を高める取り組みとは
サンケイビルが長年賃貸事業を手掛け、テナントとの関係を大事にし、賃料相場について理解してもらっている。入居テナントの8割以上が定期借家による賃貸借で、更新時期に現行賃料をマーケット賃料に増額していく。

―エリアの考え方は
東京圏・大阪圏・名古屋圏に7割以上、業務集積度の高い大都市圏に投資する。残り3割とある地方の政令指定都市などは、サブアセットとしてのホテルの組み入れで補っていく。

―配当政策は
上場後4期ぐらいまでは巡航状態にはならないと考えている。差し当たり公表した業績予想を上回るパフォーマンスを目指す。業績予想には内部成長余力を加味しておらず、2~4期は賃料改定が多い時期に当たり、分配金が増額する期待がある。内部成長によりリートの成長が投資口価格として評価されれば、早期のPOで資産規模拡大につなげていく。

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[キャピタルアイ・ニュース 鈴木 洋平]


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